借地人が借地上の建物を第三者に賃貸して
2013年9月6日例年を上回る暑い真夏に天使がやって来た。knct-koryu.jp地主が大手不動産業者を介して売買値段を提示、北嶋さんは提示額に不満はないが、頑固に組合との交渉を主張した。組合役員が４５％の減額を求めた交渉は３３％の内容で合意。
先日、決済され、十年ひと昔というが、１４年目にしての解決となった。
【借地借家相談室】
地上建物の借家人が借地契約の終了
で地主から立退きを要求されたが
（問）借地上の建物を賃借していたが、突然地主から借地人（家主）との借地契約の終了を理由に家屋の明渡しを求められた。地主の要求に応じなければならないのか。（江東区 自営業）
（答）借地人が借地上の建物を第三者に賃貸して、借地を使用させても借地自体を「転貸」したことにはならないので、「無断転貸」の問題は惹起しない。建物は借地人の所有物であるから地主の承諾を得る必要はなく、自由に賃貸することができる。しかし、建物賃貸借は土地賃貸借の基礎の上にあるので借地権が消滅した場合には、借地人は建物を収去して土地を明渡さなければならないので、建物賃貸借関係の存続が問題になる。
(1)借地契約が地主と借地人との合意によって解約された場合には、その解約をもって借地上の建物の借家人に対抗出来ない（最判?38?２?21）。即ち、地主は借家人に対して建物明渡請求をすることが出来ない。
(2)借地人の一方的意思による借地権放棄の場合も、(1)と同様に地主は借家人に対抗出来ない。データ復旧 USB
(3)借地契約が正当事由により終了した場合、通常は借地人が建物買取請求権（旧借地法４条２項、借地借家法13条１項）を行使することによって借家人の地位が地主に承継されるので借家人は地主（新家主）に対抗出来る（最判昭和43?10?29）。従って借家人は従前通り建物の使用収益を継続することが出来る。
(4)しかし、借地人が建物買取請求権を行使しなかった場合、判例では、「借家人は建物買取請求を代位行使することができない」（最判?55?10?28）とされているので、その場合は、借家人は退去請求に応じざるを得ない。従来は買取請求権が行使されなかった場合の借家人保護の規定はなかった。だが、借地借家法35条で借家人保護の規定が新設された。即ち、裁判所は借家人の請求を受け、借家人の事情などを考慮して１年を越えない範囲の猶予期間を与えることが出来る。この場合、借家契約は猶予期間の終了をもって終る。この規定は、平成４年８月１日以前の借家契約にも適用される。データ復旧 見積り
結論、相談者の場合(1)(2)(3)であれば地主の要求に随わなくてもいい。(4)の場合は、１年以内の猶予期間で退去しなければならない。
契約が期間満了で終了した場合はその終了を再転借人には対抗できない
事業用ビルの賃貸借契約が期間満了により終了した場合、賃貸人は信義則上その終了を再転借人に対抗できないとされた事例（最高裁平成１４?３?２８判決、判例時報一七八七号）
データ復旧 メディア
（事案の概要）
１、 （原告）は、ビルの賃貸、管理を業とするＡ社の勧めにより、Ｘの土地上にビルを建築してＡ社に一括して賃貸し、Ａ社から第三者に店舗又は事務所として転貸させ、賃料の支払を受けるということを計画しビルを建築した。
２、 そしてＸとＡ社は、ビル全体について期間２０年の賃貸借契約を締結した（本件賃貸借）。同時にＡ社は、Ｘの承諾を得てその一室（店舗）をＢに転貸し、さらにＢは、ＸとＡ社の承諾を得てＹに再転貸した（本件再転貸借）。現在もＹが店舗として使用している。
３、 Ａ社は、平成８年にＸとの賃貸借の期間２０年が満了するに際し、転貸方式によるビル経営が採算に合わないとして撤退することとし、Ｘとの賃貸借契約を更新しない旨の通知をした。そこでＸはＢとＹに対し、Ａ社との賃貸借契約が期間満了により終了する旨通知した。
４、 ＸはＹに対し本件店舗の明渡しを求めたが、Ｙは、信義則上、ＸとＡ社間の賃貸借の終了をもって承諾を得た再転借人であるＹに対抗することはできないと争った。
（判決要旨）
本件再転貸借は、本件賃貸借の存在を前提とするものであるが、本件賃貸借に際し予定され、前記のような趣旨、目的（ビルの各室を第三者に店舗又は事務所として転貸することを当初から予定していたこと、データ復旧 パソコンＡ社の知識、経験等を活用して収益を上げさせること、Ｘは自ら個別に賃貸する煩わしさを免れ、かつ、Ａ社から安定的に賃料収入が得られること）を達成するために行われたものであって、Ｘは、本件再転貸借を承諾したにとどまらず、本件再転貸借の締結に加功し、Ｙによる本件転貸部分の占有の原因を作出したものというべきであるから、Ａ社が更新拒絶の通知をしても本件賃貸借が期間満了により終了しても、Ｘは、信義則上、本件賃貸借の終了をもってＹに対抗することはできず、Ｙは、本件再転貸借に基づく本件転貸部分の使用収益を継続することができると解すべきである。Ｘの敗訴。
（短評）
第一審はＸ敗訴、第二審はＸ勝訴、そして第三審はまたＸ敗訴という具合に結論が分かれた。本件は、いわゆるサブリースの事案について、賃貸人（Ｘ）が賃貸借の終了をもって信義則上転借人（Ｙ）に対抗できない場合のあることを判示した初めての最高裁判例であるとされている。データ復旧 ハードディスク
ＸとＡ間の賃貸借契約が合意解除された場合には、Ｘは転借人Ｙに対抗できるというのは古くから確立された判例であったが、この判決は、合意解除ではなく、期間満了により終了させた場合について、しかも、それがサブリースである場合について、新しい判断を示したものである。
(弁護士 白石光征）
明渡で頑張った
江戸川区船堀の中谷さん
台風で看板が落ちて急転
納得できる立退条件で家主と合意
OSリカバリ
江戸川区船堀七丁目の借店舗で靴屋を営む仲谷さんは、４０年前の建物新築時から入居していた。建物は、各所で雨漏りがする状態になり、居住者が一人減り二人減りして、今では仲谷さんがたった一人になってしまった。
家主は2000年８月に明渡調停を。調停は、結局２回開いて取り下げた。仲谷さんは雨漏りがひどいので家主に「…本書到達後１０日以内に修繕してくれない場合は、当方で修繕しその費用は家賃と相殺します」という内容証明郵便をだしていた。
ところが、本年7月に来た台風で隣の店の表看板が落ちた。家主は、消防署と警察から警告を受けた。
この事件を契機に、こう着状態であった交渉が一気に進展した。
家主の代理人の不動産業者と組合の協議が7月24日に再開。組合は仲谷さんの営業補償を要求。即日、家主は応諾した。8月2日には、仲谷さんが納得できる条件で立退合意を家主と行った。
家賃一万円値下げ
豊島区
豊島区南大塚でスナックを営業している大平さんは、この八月に店舗の契約更新を迎えていた。七月に家主から突然契約更新するならば、更新料を二ヵ月分（契約書では一ヵ月分）支払って更新をする。http://ja.wikipedia.org/wiki/MOドライブしかも事務手数料半月分請求された。驚いて前回更新時の不動産屋に相談した所、組合を紹介され入会した。その後大平さんは、組合と相談しながら家主の代理人である不動産会社と交渉した。その際、賃料の値下げとケーブルテレビ設置の工事も要求する事にした。まず、賃料の値下げを先行して交渉し、現行賃料の九万円を一万円値下げさせた。その上で、更新料については、前回の契約通り一ヵ月分、事務手数料については支払わないことにし、受け入れなければ法定更新にすることも含め交渉した。家主の嫌がらせが続いていた中で、ケーブルテレビの工事についても最終的に契約書の中に書き込ませる事ができ決着した。
大平さんは「組合と相談しながらの交渉でやる事が出来ました」と述べていた。
地代通帳に損害金と書込む
足立区中川
足立区中川に住んでいる田中さんは、平成１３年１１月で借地の更新の時期だった。
地主からは何の連絡もなく田中さん自身もすっかり忘れていたため、毎月月末になると地代を持って行っていた。
今年の７月に、いつものように地代を支払いに行ったら地主は「昨年の１１月で契約期限が切れているから更新料を払って貰う」と言われた。田中さんは突然のことだったので「ええ、じゃもう法定更新してますね」と口から出てしまった。すると地主いわく「ふざけんじゃねえ」と言って、持参した地代の通帳に平成１３年１１月までさかのぼって損害金と書き込まれてしまった。http://knct-koryu.jp/
すぐに撤回を求めに行ったが聞き入れてくれないので、地代として支払った旨と今後は供託すると通知をだした。
先日、決済され、十年ひと昔というが、１４年目にしての解決となった。
【借地借家相談室】
地上建物の借家人が借地契約の終了
で地主から立退きを要求されたが
（問）借地上の建物を賃借していたが、突然地主から借地人（家主）との借地契約の終了を理由に家屋の明渡しを求められた。地主の要求に応じなければならないのか。（江東区 自営業）
（答）借地人が借地上の建物を第三者に賃貸して、借地を使用させても借地自体を「転貸」したことにはならないので、「無断転貸」の問題は惹起しない。建物は借地人の所有物であるから地主の承諾を得る必要はなく、自由に賃貸することができる。しかし、建物賃貸借は土地賃貸借の基礎の上にあるので借地権が消滅した場合には、借地人は建物を収去して土地を明渡さなければならないので、建物賃貸借関係の存続が問題になる。
(1)借地契約が地主と借地人との合意によって解約された場合には、その解約をもって借地上の建物の借家人に対抗出来ない（最判?38?２?21）。即ち、地主は借家人に対して建物明渡請求をすることが出来ない。
(2)借地人の一方的意思による借地権放棄の場合も、(1)と同様に地主は借家人に対抗出来ない。データ復旧 USB
(3)借地契約が正当事由により終了した場合、通常は借地人が建物買取請求権（旧借地法４条２項、借地借家法13条１項）を行使することによって借家人の地位が地主に承継されるので借家人は地主（新家主）に対抗出来る（最判昭和43?10?29）。従って借家人は従前通り建物の使用収益を継続することが出来る。
(4)しかし、借地人が建物買取請求権を行使しなかった場合、判例では、「借家人は建物買取請求を代位行使することができない」（最判?55?10?28）とされているので、その場合は、借家人は退去請求に応じざるを得ない。従来は買取請求権が行使されなかった場合の借家人保護の規定はなかった。だが、借地借家法35条で借家人保護の規定が新設された。即ち、裁判所は借家人の請求を受け、借家人の事情などを考慮して１年を越えない範囲の猶予期間を与えることが出来る。この場合、借家契約は猶予期間の終了をもって終る。この規定は、平成４年８月１日以前の借家契約にも適用される。データ復旧 見積り
結論、相談者の場合(1)(2)(3)であれば地主の要求に随わなくてもいい。(4)の場合は、１年以内の猶予期間で退去しなければならない。
契約が期間満了で終了した場合はその終了を再転借人には対抗できない
事業用ビルの賃貸借契約が期間満了により終了した場合、賃貸人は信義則上その終了を再転借人に対抗できないとされた事例（最高裁平成１４?３?２８判決、判例時報一七八七号）
データ復旧 メディア
（事案の概要）
１、 （原告）は、ビルの賃貸、管理を業とするＡ社の勧めにより、Ｘの土地上にビルを建築してＡ社に一括して賃貸し、Ａ社から第三者に店舗又は事務所として転貸させ、賃料の支払を受けるということを計画しビルを建築した。
２、 そしてＸとＡ社は、ビル全体について期間２０年の賃貸借契約を締結した（本件賃貸借）。同時にＡ社は、Ｘの承諾を得てその一室（店舗）をＢに転貸し、さらにＢは、ＸとＡ社の承諾を得てＹに再転貸した（本件再転貸借）。現在もＹが店舗として使用している。
３、 Ａ社は、平成８年にＸとの賃貸借の期間２０年が満了するに際し、転貸方式によるビル経営が採算に合わないとして撤退することとし、Ｘとの賃貸借契約を更新しない旨の通知をした。そこでＸはＢとＹに対し、Ａ社との賃貸借契約が期間満了により終了する旨通知した。
４、 ＸはＹに対し本件店舗の明渡しを求めたが、Ｙは、信義則上、ＸとＡ社間の賃貸借の終了をもって承諾を得た再転借人であるＹに対抗することはできないと争った。
（判決要旨）
本件再転貸借は、本件賃貸借の存在を前提とするものであるが、本件賃貸借に際し予定され、前記のような趣旨、目的（ビルの各室を第三者に店舗又は事務所として転貸することを当初から予定していたこと、データ復旧 パソコンＡ社の知識、経験等を活用して収益を上げさせること、Ｘは自ら個別に賃貸する煩わしさを免れ、かつ、Ａ社から安定的に賃料収入が得られること）を達成するために行われたものであって、Ｘは、本件再転貸借を承諾したにとどまらず、本件再転貸借の締結に加功し、Ｙによる本件転貸部分の占有の原因を作出したものというべきであるから、Ａ社が更新拒絶の通知をしても本件賃貸借が期間満了により終了しても、Ｘは、信義則上、本件賃貸借の終了をもってＹに対抗することはできず、Ｙは、本件再転貸借に基づく本件転貸部分の使用収益を継続することができると解すべきである。Ｘの敗訴。
（短評）
第一審はＸ敗訴、第二審はＸ勝訴、そして第三審はまたＸ敗訴という具合に結論が分かれた。本件は、いわゆるサブリースの事案について、賃貸人（Ｘ）が賃貸借の終了をもって信義則上転借人（Ｙ）に対抗できない場合のあることを判示した初めての最高裁判例であるとされている。データ復旧 ハードディスク
ＸとＡ間の賃貸借契約が合意解除された場合には、Ｘは転借人Ｙに対抗できるというのは古くから確立された判例であったが、この判決は、合意解除ではなく、期間満了により終了させた場合について、しかも、それがサブリースである場合について、新しい判断を示したものである。
(弁護士 白石光征）
明渡で頑張った
江戸川区船堀の中谷さん
台風で看板が落ちて急転
納得できる立退条件で家主と合意
OSリカバリ
江戸川区船堀七丁目の借店舗で靴屋を営む仲谷さんは、４０年前の建物新築時から入居していた。建物は、各所で雨漏りがする状態になり、居住者が一人減り二人減りして、今では仲谷さんがたった一人になってしまった。
家主は2000年８月に明渡調停を。調停は、結局２回開いて取り下げた。仲谷さんは雨漏りがひどいので家主に「…本書到達後１０日以内に修繕してくれない場合は、当方で修繕しその費用は家賃と相殺します」という内容証明郵便をだしていた。
ところが、本年7月に来た台風で隣の店の表看板が落ちた。家主は、消防署と警察から警告を受けた。
この事件を契機に、こう着状態であった交渉が一気に進展した。
家主の代理人の不動産業者と組合の協議が7月24日に再開。組合は仲谷さんの営業補償を要求。即日、家主は応諾した。8月2日には、仲谷さんが納得できる条件で立退合意を家主と行った。
家賃一万円値下げ
豊島区
豊島区南大塚でスナックを営業している大平さんは、この八月に店舗の契約更新を迎えていた。七月に家主から突然契約更新するならば、更新料を二ヵ月分（契約書では一ヵ月分）支払って更新をする。http://ja.wikipedia.org/wiki/MOドライブしかも事務手数料半月分請求された。驚いて前回更新時の不動産屋に相談した所、組合を紹介され入会した。その後大平さんは、組合と相談しながら家主の代理人である不動産会社と交渉した。その際、賃料の値下げとケーブルテレビ設置の工事も要求する事にした。まず、賃料の値下げを先行して交渉し、現行賃料の九万円を一万円値下げさせた。その上で、更新料については、前回の契約通り一ヵ月分、事務手数料については支払わないことにし、受け入れなければ法定更新にすることも含め交渉した。家主の嫌がらせが続いていた中で、ケーブルテレビの工事についても最終的に契約書の中に書き込ませる事ができ決着した。
大平さんは「組合と相談しながらの交渉でやる事が出来ました」と述べていた。
地代通帳に損害金と書込む
足立区中川
足立区中川に住んでいる田中さんは、平成１３年１１月で借地の更新の時期だった。
地主からは何の連絡もなく田中さん自身もすっかり忘れていたため、毎月月末になると地代を持って行っていた。
今年の７月に、いつものように地代を支払いに行ったら地主は「昨年の１１月で契約期限が切れているから更新料を払って貰う」と言われた。田中さんは突然のことだったので「ええ、じゃもう法定更新してますね」と口から出てしまった。すると地主いわく「ふざけんじゃねえ」と言って、持参した地代の通帳に平成１３年１１月までさかのぼって損害金と書き込まれてしまった。http://knct-koryu.jp/
すぐに撤回を求めに行ったが聞き入れてくれないので、地代として支払った旨と今後は供託すると通知をだした。
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