借家の更新時に火災保険への加入を言われたが必要があるのか

私は、２年前に、文化住宅に入居し、今年４月に契約更新を迎えます。家主の代理人を名乗る者から、「火災保険料を負担して火災保険を掛けること」を契約更新の条件にしたいとの申入れがありました。契約書を見ると、火災保険については何もふれられておりおりませんでしたので、断りたいと思っています。万一火災が発生したらどうしたらよいのでしょうか。knct-koryu.jp

　（答）　契約更新は、当事者間で契約条件を変更することを合意して契約書を新たに結ぶ「合意更新」と契約条件を変更せずに、自動的に契約が更新される「法定更新」があります。

　家主が契約を拒絶した時は、「正当な事由」が必要であり、最終的に裁判所の判断で決まります。

　お問い合わせの例では、借主が火災保険を新たに掛けることを条件にして契約を更新することは、借主の同意が必要であり、借主が拒否してもその他の正当な事由がない限り、法定更新されます。

　家屋本体の火災保険は、貸主が負担して加入することであり、借主が火災保険を掛ける場合は家財道具など借主が万一火災による被災の補填です。

　借主が、自らの家財道具などに自己負担で火災保険に加入するかどうかは借主の判断です。
データ復旧 相場
　なお、借主の火元で火災が発生しても、「失火に関する関する法律」によって借主の放火など社会通念に反する原因でない限り、類焼者へ損害賠償に応ずる必要はありません。以下の記述は、東京?台東借地借家人組合

　「失火ノ責任ニ関スル法律」では、「民法７０９条ノ規定ハ失火ノ場合ニ適用セス但シ失火者ニ重大ナ過失アリタルトキハ此ノ限リニアラス」。失火者に重過失がない限り、損害賠償を請求することが出来ないと規定されている。即ち、火災が単なる過失の場合は失火者の責任を免除している。重過失の場合だけ失火者に責任を負わせている。

　しかし、家主に対する関係においては、債務不履行上の賠償責任が生じる。借家人は借用建物又は部屋を善良な管理者の注意をもって保管する義務があり、また借用期間が満了となった際に借用建物を原状回復して返還する義務がある。

　従って、借家人の過失によって火災?爆発などの事故が生じ、家主の建物に損害が生じたときは、借家人は家主に対し借用建物返還義務が履行不能になることによる損害賠償責任を負わねばならない。足立区東和で昭和５５年から３０坪を借地しているＡさんは昨年１２月に入って、Ｎ社の社員２名が突然訪ねてきた。その社員は以下のような地主からの文書を置いて帰った。
データ復旧 費用
　「今後につきましては、賃貸料及びその他一切のことに関しましてはＮ社とお打合せ頂きたい。地主という立場で借地権付の土地を生涯に渡り保有していくことに少なからず不安を抱いていたこともあり、将来に向けての相続対策等を考慮し検討した上で、この度売却に至った次第です」との内容の文書であった。

　２日後、再び訪ねてきた２名は家に入って来るなりわめき始めた。何の連絡もないという理由で謝っても止めず、恐ろしくなり近所の役員に電話して来て貰い、数十分の押し問答の末、社員はようやく帰った。その日のうちに組合から社員に電話し、１２月中旬に組合事務所に来て貰い、今後は組合が窓口になるので駒場さん宅には行かない約束を取り付けた。

　平成２４年１月中旬組合事務所で交渉に臨み、借地権売却で話をしたい旨を伝え、売却額を提示したが合意には至らず、念のため社員には合意に至らない場合には借地を続けていく旨を告げておく。大田区本羽田地域の借地約80坪で工場を営むＡさんは、更新料と地代の増額を請求されて、知人の紹介にて組合に入会した。
データ復旧 専門家
　更新料不払いと地代増額請求を拒否し、地代の供託をして１年余経過した。ところが、長期不況で仕事は減り、経営は深刻で先の見通しはなく、非住宅用地のため地代は高額で日々の生活にも影響及ぼす状況となり、借地権の売却を検討した。

　しかし、敷地が80坪と広く、分割しての第三者への売却は、土地の測量に建替えと売却の承諾と経費が高く、採算が合わないことを確認。これまでのわだかまりを捨てて地主に働きかけることにした。
データ復旧 専門家
　地主との話し合いは時間がかかったが、第三者への売却の経費を考慮すると満足できる価格で合意した。豊島区大塚に住むＡさんは親の代から借地して住んでいた。昨年の８月に更新の時期を迎えると、地主は近隣の借地人から更新料を受領しているという理由と前回更新料を支払っているので事実たる慣習があるとして更新料の請求をしてきた。Ａさんは、知人に相談したところ借地借家人組合があることを知って相談に来た。


　組合では、更新料支払の慣習を否定した昭和５２年の最高裁の判決（註１）や更新料支払特約がある契約でも法定更新した場合は支払い義務がないとした東京高裁の判決（註２）、そして２０１１年の更新料支払請求をされた裁判で、たとえ更新料支払特約があったとしても裁判所がその金額を特定できる明確な合意がなければ請求できないとした判例（註３）などを説明した。
データ復旧 検査
　その上で、地主に対し更新料支払の特約がない契約で更新料を支払わなければいけない法的根拠とその算出根拠を示すように回答したところ、年末に地主は調停の申し立てを行ってきた。Ａさんは、更新料の支払いには一切応じないという強い決意で調停に臨むことにした。地主から賃料増額請求を受けた借地人が相当と考える地代を供託していたが、その地代額が後に裁判所で確認された相当賃料より低い額だったとしても債務不履行（契約違反）とならないとした事例　（最高裁平成５年２月１８日判決、平成２年（オ）第１４４４号）。


【事案の概要】http://knct-koryu.jp/cost/
　借地人は昭和４５年に本件土地を地代６７６０円で賃借した。地主は昭和５７年に３万６０５２円に、昭和６１年に４万８８２１円に、それぞれ地代増額請求をした。